A Jogaink Egyesület szeretne olyan útmutatást, eligazítást adni az olvasónak, amely segítséget nyújthat különböző jogi problémákban. Egyesületünkhöz naponta érkeznek kérdések különböző témákban, amelyekre igyekszünk minél hamarabb válaszolni.
Az elmúlt időszakban számos kérdést fogalmaztak meg azzal kapcsolatban, hogy milyen feltételekhez kötött az elbirtoklás. A továbbiakban ebben a témakörben próbálunk eligazítással szolgálni.
Mit jelent az elbirtoklás?
Az elbirtoklás lényegében egy tulajdonszerzési módszer, amely azt jelenti, hogy, ha valaki egy bizonyos ingatlant a törvény által megszabott ideig birtokol, akkor az tulajdonjoggá válik. Az így szerzett tulajdonjog azonban csak bírósági határozat révén érvényesíthető. Fontos, hogy csak azok a dolgok képezhetik elbirtoklás tárgyát, amelyeket a törvény nem nyilvánított elidegeníthetetlenné.
Az elbirtoklás feltételei
Lényeges, hogy az elbirtoklás esetében, nem csak az új, hanem a régi Polgári törvénykönyv (Ptk.) szabályai is alkalmazandóak lehetnek. Mivel az új Ptk. 2011. október 1-től lépett hatályba, azon birtoklások esetén, amelyek ezen dátum előtt kezdődtek, a régi Ptk. jogszabályai lesznek alkalmazandóak.
Elbirtoklás a régi Polgári törvénykönyv szerint
Az elbirtoklás egyik nagyon fontos feltétele maga a birtoklás időtartama; ezt a régi Ptk. egy hosszabb, harminc éves időtartamhoz, illetve egy rövidebb, tíztől húsz évig terjedő időtartamhoz kötötte ki.
Előbbi esetében független attól, hogy a birtokló jó- vagy rosszhiszemű volt, harminc év használat után, a birtokos tulajdonjogot szerezhet. A törvénykezés ebben az esetben azért nem tesz különbséget jó- és rosszhiszemű birtokló között, mert ez egyféle szankció a törvényes tulajdonos felé, aki hosszú időre birtoklás nélkül hagyja saját tulajdonát. A harminc éves birtoklási időtartam mellett, a következő feltételeket szükséges még megemlíteni: a dolog használata folyamatos, megszakítatlan, zavartalan és nyilvános kell, hogy legyen, illetve a birtokló a használatot tulajdonosi jogcím alatt kell, hogy gyakorolja.
Az első két feltétel akkor valósul meg, ha a birtokos megszakítás nélkül gyakorolja a birtoklást az ingatlan felett. Például, ha még a megszabott időtartamon belül vagyunk, és a tulajdonos a dologgal kapcsolatban tulajdonosi jogát valamilyen módon gyakorolja, akkor az elbirtoklás megszakad, és mivel az addig eltelt időnek semmilyen joghatása nem lesz, így a birtokló nem szerez tulajdonjogott az adott ingatlan felett.
A használat akkor zavartalan, ha azt a valós tulajdonos erőszakos módon nem akadályozza.
A nyilvános használat azt jelenti, hogy a birtokolt dolog használata bárki számára, beleértve akár a valós tulajdonost is, egyértelmű, nyilvános kell, hogy legyen. Tehát, ha a törvényes tulajdonos tudomást szerez a birtoklásról, de azt semmivel nem akadályozza, akkor a feltétel ugyanúgy teljesül, és az elbirtoklás megvalósulhat.
Az utóbbi, rövidebb ideig tartó birtoklásnak már szigorúbb szabályai vannak. Ugyancsak meg kell valósuljanak a fennebbi feltételek, miszerint a használatnak folyamatosnak, megszakítatlannak, zavartalannak és nyilvánosnak kell lennie. Továbbá kiemelendő, hogy a birtoklónak jóhiszeműnek kell lennie, valamint az ingatlan használata valamilyen hibás jogcím alapján kell történjen. A hibás jogcímet úgy kell értelmezni, hogy a birtokló jóhiszeműen abban a tudatban van, hogy például ő, mint vevő a valós tulajdonostól vásárolta meg a tulajdonjogot az adott dolog felett, azonban a valóságban az nem a törvényes tulajdonostól származik. Azonban, ha az eredetileg jóhiszemű vásárló később megtudja, hogy nem a jogos tulajdonostól szerzett tulajdonjogot, az elbirtoklás továbbra is megtörténhet, ugyanis a jóhiszeműség csak a vásárlás pillanatáig kell fennálljon.
A tíz éves használati idő akkor alkalmazandó, ha a jogos tulajdonos ugyanabban a megyei törvényszéki illetékességi körben lakik, mint a birtokos. Húsz éves elbirtoklási időről pedig akkor beszélünk, ha a jogos tulajdonos és a birtokos két különböző megyei törvényszék illetékességi körében rendelkezik lakcímmel. Amennyiben lakhelyük egy ideig azonos, egy ideig pedig különböző megyei törvényszékek illetékességén belül van, az elbirtoklási időt arányosan állapítják meg, ezért beszélünk tíztől húsz évig tartó elbirtoklásról.
Az új Polgári törvénykönyv feltételei
Az új Ptk. szabályozásában is kétfajta elbirtoklásról beszélünk: az egyik a telekkönyvön kívüli tíz éves elbirtoklás, a másik pedig az öt éves telekkönyvi elbirtoklás. Megfigyelhető, hogy a jelenlegi törvényben kikötött időtartamok már jóval rövidebbek.
A tíz éves telekkönyvön kívüli elbirtoklás esetén egy ingatlan feletti tulajdonjog bejegyezhető a telekkönyvbe elbirtoklás alapján azokban az esetekben, ha a telekkönyvbe bejegyzett tulajdonos elhunyt, vagy megszűnt létezni (például jogi személy esetében), továbbá bejegyezték a telekkönyvbe a tulajdonjogról való lemondási nyilatkozatot, vagy az ingatlan nem szerepelt egy telekkönyvben sem. Az első két feltételnél, tehát az elhalálozás/megszűnés, illetve lemondás esetében az elbirtoklás ideje nem kezd el telni ezek megtörténése előtt akkor sem, ha a birtokba lépés egy előző időpontban már megtörtént. Jelen esetben is érvényesülni kell azoknak a feltételeknek is, miszerint a birtokos folyamatosan, nyilvánosan, háborítatlanul és tulajdonosként viselkedve használta az ingatlant. A birtokos tulajdonjoga az elbirtoklás telekkönyvbe történő bejegyzésétől számítandó.
A második, öt éves telekkönyvi elbirtoklás esetében a jóhiszemű birtokos, hibás jogcím alapján, tulajdonosként viselkedve bejegyeztetheti tulajdonjogát a telekkönyvbe. Amennyiben a telekkönyvbe való bejegyzéstől számított öt éven keresztül a használatot háborítatlanul, folyamatosan és megszakítás nélkül gyakorolja, a birtokos tulajdonjogot szerez, amelyet aztán nem lehet megsemmisíteni vagy vitatni. A birtokló a használat megkezdésekor, valamint a telekkönyvbe való bejegyzéskor is jóhiszemű kell, hogy legyen.
Ingó dolgok elbirtoklása
Nem csak ingatlan, hanem ingó dolgok elbirtoklása is lehetséges. Jelen jogszabályok szerint, az a személy, aki más ingó dolgát birtokolja tíz éven át, elbirtoklás alapján tulajdonjogot szerezhet.
Amennyiben valaki jóhiszeműen egy visszterhes tulajdonátruházó jogügyletet nem a valódi tulajdonossal köt meg egy ingó dologra vonatkozóan, akkor az illető dolog tulajdonosává válik a tényleges birtokbavétel időpontjától. Ennek ellenére az ellopott vagy elveszett dolgok három évig visszaigényelhetőek. Ha az elveszett vagy ellopott dolgot olyan személytől vásárolták, aki rendszerint ugyanilyen jellegű dolgokat árul, vagy ha azt nyilvános árverésen szerezték, és a három éves határidőn belül megindították a visszaigénylési keresetet, a birtokos megtarthatja a dolgot az eladónak fizetett ár teljes megtérítéséig.
Ha bármilyen jogi kérdése van, azt ingyen felteheti az egyesület oldalán, a jogaink.ro weboldalon.
Szerző: Burca Mercédesz, jogász
